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土地市场降温,一二线城市土地市场降温
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楼市开年步入盘整期:土地市场降温

2月21日,上海金山区迎来三宗住宅用地出让,地块分别为位于枫泾镇、金山新城以及工业区。三宗地块共有10位竞买人申请竞买,最终由北京建工、上海建工以及华纺和城地产分别竞得,总成交价为33.9亿元。

365体育开户,一边是成交量下降,一边是“地王”迭起,“楼市冷、地市热、企业信心高涨”是2014年初的房地产市场怪相。

北京2月8日电 作为楼市的传统淡季,今年春节假期所处的1月份,中国主要城市房地产交易呈现“休眠”状态。同时,全国土地市场继续降温,中原地产研究中心数据显示,1月份单宗成交10亿以上地块合计61宗,大部分热点城市土地成交溢价率明显降低。

值得一提的是,除金山新城地块有七家开发商竞价之外,其他地块均只有一家开发企业竞价,最终金山新城以低溢价成交,其余两宗地块则以底价成交。

业内人士表示,受调控升级以及年初淡季惯例影响,房地产市场明显降温。但从土地市场逆势升温、房企信心高涨来看,影响房价上涨的根源没有得到明显改善。因此,应警惕市场降温假象致地方放松调控,在年后酝酿更大幅度的上涨。但也有业内人士指出,2014年热钱流向并不确定,因此,房企高价购买土地仍然面临风险。

楼市步入盘整期 春节成交显“冷清”

《经济参考报》记者了解到,春节前后随着地方楼市调控政策持续落地,各地针对土地市场的政策呈现收紧之势。在此背景下,去年火爆的土地市场明显降温,一二线城市普遍告别此前的高溢价率,进入低价模式。

2014年1月,房地产市场未能延续2013年的火热,出现了明显降温,市场中房地产泡沫将破言论持续不断。中原地产研究中心的监测数据显示,1月前26天,全国54个重点城市新房成交住宅19万套,环比2013年12月前26天下跌11%,同比2013年1月前26天下跌15.6%。

365体育在线投注,中国指数研究院报告显示,2017年楼市步入盘整期,1月份中指院监测的主要城市成交面积环比下降36.66%,同比下降27.34%。

2月17日,上海临港南汇新城出让三宗宅地,总出让面积约16.6万平方米,总起始价约41.87亿元。最终,三宗地块接近底价成交,溢价在1%左右,总成交额约42.3亿元。

其中,北京方面数据显示,截至26日,北京新建住宅、二手房住宅成交均处于低位,二手房成交8168套,新建住宅成交6719套,相比2013年12月及2013年1月同期,分别下降9.2%和47.7%、33.3%和35%。总成交量14887套,同比2013年初跌幅接近43%。

“春节期间,中国主要城市房地产市场以‘休眠’为主,一、二线城市市场冷淡,而三、四线城市则以返乡置业为主流。”中原地产首席分析师张大伟坦言。

365bet体育在线手机版,2月16日,北京土地市场迎来春节后首次土地拍卖,当日共有两宗房山良乡镇住宅用地进行出让,吸引了中粮、石榴集团、碧桂园等八家房企及综合体参与竞争。最终,两宗地块分别被“中海、首开、保利、龙湖联合体”和“金地、旭辉联合体”竞得。土地总价分别为23.25亿元、18.1亿元,溢价率仅为10.71%与9%。

但与楼市降温形成鲜明对照的是,土地市场一改过去年初冷清态势,自今年1月便进入火爆状态,土地热度逆市上涨。

这一“传统淡季”的形成,一方面是办理网签、贷款的单位放假,购房周期顺延;另一方面也受到购房者节前观望情绪的影响。

亚豪机构市场总监郭毅认为,节后土地市场“遇冷”,原因之一是受到拍地主体变动的影响。“近期越来越多的房企在拍地过程中组成综合体,四至五家组合成一个综合体并不少见,大型综合体的出现避免了在拍地过程当中产生过多‘内耗’。”他说。

28日,上海土地市场再现“地王”。出让地块为上海闸北区大宁路地块,该地块仅用时28分钟,154轮竞争,以101亿元拍出,溢价率高达111.5%,折合楼面价每平方米4.76万元,成为上海住宅地块总价地王,土地出让总价亚军,仅次于去年引起轰动的徐家汇(10.17,-0.05, -0.49%)中心项目地块。

以北京楼市为例,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖此前分析,“临近春节本就是北京新房市场的淡季,加之2016年10月来的政策收紧,北京1月份新房市场在需求端受限、供给端严控的情况下,出现了较大幅度降温”。

“大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。除少数热点城市外,整体土地溢价率有所平稳。”中原地产首席分析师张大伟认为,北京、上海等一线城市最近成交的几宗地块基本接近零溢价率,“这体现了严格调控政策下,土地市场开始明显降温”。

而在此5天前,深圳前海再刷新深圳“地王”记录,前海商业用地公开招标出让,美国兆华斯坦开发公司联合深圳市前海国际能源金融中心,以134亿元、楼面地价28113元/平方米成功中标,再次刷新深圳单价、总价“双料”地王记录。在此6天前,杭州诞生单价“地王”,融信投资集团以33.84亿元夺下去年经历过被暂停出让和重新调整规划的杭师大地块,折合楼面地价每平方米2.94万元。

张大伟分析,春节假期大部分城市网签系统暂停,预期要到正月十五前后,才能回到1月上半月的网签水平,“相比2016年春节的政策刺激,今年春节前后市场处于政策重压下的平稳期”。

中原地产研究中心统计数据显示,1月全国土地市场相比去年四季度继续降温,成交总价超过10亿元以上的单宗地块合计61宗。超过10亿元的地块中,溢价率超过100%的只有17宗,这部分高价地主要分布在合肥、南城等城市。

土地市场的火热仍在蔓延,北京、上海、广州、深圳、杭州等地土地市场纷纷爆棚。CRIC研究中心数据显示,截至23日,北京1月土地出让金已达403.1亿元,较2013年同期的176.72亿元上涨128%;深圳1月土地出让金134.1亿元,较2013年同期的39.86亿元上涨236%;杭州更是较2013年同期的24.58亿元上涨1249%,土地出让金高达331.48亿元。

近年来,北京亦庄楼市异常火爆,随着土地价值的提升房价也不断上涨。

张大伟分析称,去年年底各地陆续出台的严厉的调控政策,不仅开始在住宅市场发挥作用,也正在深层次地影响土地市场。尤其是一些一二线城市,分别针对土地市场出台了有针对性的收紧措施,对抑制高价地起到了关键作用。

中原地产市场总监张大伟表示,虽然自2013年底已有18个城市出台了调控收紧政策,在一定程度上抑制了现阶段的房价上涨增速,房企惜售又再次降低了成交量。但从2014年1月来看,土地市场价格依然处于高位,这意味着频繁出现的各地“地王”,将在2014年一季度后陆续入市,对市场的整体价格将可能带来提高。

土地市场同步降温 “地王”概率或越来越低

2月13日,天津市公布土地出让新机制:当挂牌竞买报价达到最高限价时,不再接受更高报价,竞报自持面积等;若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住房建筑面积阶段;对竞报自持商业建筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押。

张大伟认为,现阶段大部分地王地块的楼面价已经超过了区域内在售的房价“按照全国主要城市出现的‘地王’,如果房企需求达到正常的利润率,目前市场售价需要在一年内再涨50%,否则‘地王’入市的风险将非常大。”事实上,众多房企正大幅调高2014年度销售目标。近日,绿地集团发布2014年业绩目标为销售额达到2400亿元,较2013年业绩上浮47%。绿地集团董事长张玉良表示,新年的愿望是把万科从行业老大的宝座上拉下来。

同步降温的还有一线城市和热点二线城市的土地市场。

在天津之前,北京、上海均出台了类似政策,进一步收紧土地市场的出让机制,以抑制高价地的出现。张大伟进一步分析表示:“南京等城市也在土地出让过程中设置了最高限价等措施,在这种情况下,热点城市土地成交的溢价率陆续出现降低。”

万达董事长王健林在内部年会上表示,2014年业绩目标是,万达集团资产达到4500亿元,收入达到2400亿元,经营净利润150亿元。而2013年,万达集团资产3800亿元,收入1866亿元,同比增长31%。这意味着,万达2014年目标业绩较2013年上涨28.6%。

中原地产数据显示,1月份全国土地市场相比2016年第四季度继续降温,成交额单宗10亿以上地块合计61宗。且大部分热点城市土地成交溢价率明显降低,比如深圳、上海等城市地块成交溢价率均明显低于2016年平均水平。超过10亿的地块中,溢价率超过100%的只有17宗, 而2016年平均单月超过30宗。

雅居乐内部人员也透露,老板希望2014年销售额冲刺到700亿元,较2013年的403.4亿元上涨近74%。

“土地出让的约束与限制条件增多,是导致土地市场数据降温的主因。”张大伟道,为避免地王频现,大部分城市都设置了土地交易环节的限价、限持有等条件,未来出现“地王”的概率会越来越低。

张大伟表示,2013年楼市爆发,房企销售均创历史,万科、保利、绿地、中海、万达、恒大、碧桂园突破千亿。而2014年提高目标意味着房企对于未来房价和市场运行情况的预期较好。

以2017年北京的首次土拍为例,三宗地块均属限价地,采用了“限房价、竞地价”模式;同时设置“企业自持商品住房面积预设比例”条款,防止出现100%自持的情况。分析人士甚至认为,这三宗土地的出让方式,或预示北京土地出让规则的微调。

“从未来预期看,2014年房地产风险增加。”张大伟表示,由于地方财力仍然受力于房地产,因此楼市阶段性降温,为地方放松调控提供支撑。

调控步伐未停歇 深圳、重庆等城市开年上“新招”

事实上,北京近日就放开了自2013年10月开始的4万元预售禁令。去年10月,受控于北京房价调控目标压力,北京市住建委召集40余家开发商召开座谈会,表示预售均价超过4万元/平方米的楼盘将可能不被发放预售许可证。而日前,北京市住建委颁发了2014年首批3个住宅项目预售许可证,其中,泰禾北京院子以及紫辰院,取证价格均在60000元/平方米以上,预示着2013年年底实行的4万元预售禁令正式放开“目前看影响房价上涨的根源没有得到明显改善。”张大伟认为,面粉决定着面包价格,面粉价格直线上升,面包也会相应上涨。因此,应警惕数据降温假象,年后房价可能孕育更大涨幅。

年初至今,热点城市楼市调控步伐并未停歇,上海、重庆、深圳、济南等城市接连发布楼市收紧政策。

但一位业内人士也表示,现在部分一二线城市的土地溢价已经过分乐观,“地王”已经严重透支市场未来的价格上涨空间。在2014年热钱流向并不确定的背景下,房企高价购买土地或将面临更大风险。

1月7日,上海住建委发文称,会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,此间暂停此类项目的网签;1月19日,深圳再次加强商品住房价格管理,要求首次申请预售的项目,其户型申报均价不得明显高于周边同类同户型在售项目的销售均价;2月4日,重庆发文规范房企的商品房预售及抵押融资,要求抵押房地产不得用于预售,预售商品房不得用于抵押,并规范在建建筑物抵押登记等内容。

因此,上述人士认为,监管部门应在原有限购、限贷调控的同时,及时对土地市场价格进行监控指导,并将对土地市场价格监控指导纳入调控范围,避免土地市场价格高企背后带来的风险。

据统计,从2016年9月30日至今,楼市调控政策已经出现在28个城市,累计出台相关房地产新政超过70次。

“今年楼市降温是趋势,但由于供需结构难以全面改变,信贷收紧幅度有限,因此,整体市场趋势还是以量跌、价微跌为主。”在张大伟看来,地方执行的调控政策仍有收紧可能。

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